从2000年以来，基建与地产相结合的开发模式就一直在积极探索，从早前的一二级联动开发、旧城改造；再到如今的片区开发、城市更新，都是如此。

但是，受制于行政法规与融资方面的限制，基建与地产市场的差异始终较大，导致很难实现真正的“联动”、一体化开发。不过，随着原本倾向于行政管理的基建市场开始市场化，地产逐渐回归本源、脱离金融化，两者开始再次融合、显现出殊途同归之势：

打通行业壁垒，连接市场供需

在过去二十年高速城镇化的过程中，土地与地产的周期对市场造成了巨大的影响，也成为了地方财政与金融系统内的不稳定因素。在庞大的居住需求爆发、周期性变化时，既影响地方政府与城投公司对基础设施投资与资金回收、财政收入与政府性债务的偿还；又使得房地产市场面临大幅度的波动、阶段性的需求旺盛及“去库存”。

这个问题中，虽有一部分是不可避免的，但地方政府对于基础设施、土地整理的投资，与地产市场需求存在相对脱节，却是一个比较重要的、且可以解决的问题。尤其在当下，高速城镇化的时代已经过去，未来地方政府对于基础设施与土地整理的投资，应当进一步与地产市场的需求进行挂钩；通过将两个行业一体化、打通行业间的壁垒，来解决这个长期以来威胁地方财政与金融系统稳定性的关键问题。

因此，未来我们将看到基建与地产再度走向一体化，让基础设施与土地整理方面的投入直接与地产需求进行挂钩；既可以提高地方政府的投资效率、避免地方城投的债务风险，又可以进一步缓解房地产供需间的压力，实现“房住不炒”的调控要求。

在此之前，高层已经提出“以人为核心的城镇化”，即未来的基础设施、公共服务设施、土地整理投资，都必须与人口流动、人口的需求进行挂钩；这也意味着在土地与房产方面的“需求侧管理”，将是大势所趋。通过更具体、更可量化的需求指标，来调节地方政府在基础设施等方面的投资。这也将使得地产周期的问题，以及地方政府的债务问题，将迎来很大的变化与转变。

地方政府减负，健全城投机制

自全面深化改革以来，调节地方政府的运作模式，建立“财权与事权相匹配”的机制，一直是一个比较重要的方向。尤其是目前提出要降低政府杠杆率、解决地方隐性债务风险，进一步减轻地方政府的直接投资比重、健全企业投资的机制，就成为了改革的重中之重。

因此，我们可以看到，近年来的基础设施、土地整理、公共服务建设与运营，都在大力推行以企业为载体的市场化运作机制，不再由财政预算直接投资，以此来解决财政收入增长与基础设施投资期限错配的问题。

从另一个角度来说，这也是减轻了地方政府的负担，将一部分传统意义上的“政府工作”交由市场化的企业机制来运作，既提高了投资效率，也减轻了地方财政的负担，构建“更可持续的地方财政”。

在这一背景下，城投运作必然将进一步向市场靠拢、与地方财政脱钩；通过投资收益来偿还项目本息、获得投资收益，而非依赖地方财政的补助。这也意味着地方城投将在地方城镇化、房地产开发中承担更重要的职能；进一步将基础设施投资与土地、地产开发进行合并。既是完成收益的闭环管理，也是通过这种模式来实现城投的市场化转型、更多的分享地方发展红利，实现城投的可持续发展。

资源横向补偿，构建共同富裕

“共同富裕”是高层提出的宏大目标与要求，虽非短期可实现，但也能看出未来制度与理念上的转变。这对基础设施与地产行业而言，同样有非常大的影响；这意味着，在未来的基础设施与地产市场中，会有越来越多的“资源横向补偿”。

何谓资源横向补偿？在基础设施与房地产领域中，就是将公益性项目与市场化项目进行挂钩，通过市场化项目的收益来弥补公益性项目的投资，实现政府再分配的功能与促进社会公平性的目标。

如目前的城市更新项目，就常常存在将部分土地开发的收益去弥补老旧小区改造、公共服务设施以及租赁型保障房的收益不足；以及片区开发项目中，通过优质土地的开发来弥补产业基础设施与公共服务设施的投入。

这也将促使基建与地产行业深入融合、一体化、市场化，制度上的顶层设计也将进一步靠拢。一方面是地产企业的去杠杆、去金融化、轻资产化，另一方面是基建企业的新一轮行业整合、与地方城投的深度合作、强化全流程的投融资能力，两个行业都将发生深层次的变化。

在此之后，我们将看到基建与地产行业，再度走向一体化。（转载请注明见道网www.seetao.com）见道网战略栏目编辑/许生鹏