随着城镇化速度加快，地区中心城市的住房需求不断扩大。近日，《青岛市“十四五”住房发展规划》正式对外发布。根据《规划》，“十四五”期间，全市新增城镇住房70万套左右，到2025年末城镇人均住房建筑面积达到36.2平方米。至规划期末，全市租赁住房总面积超过5000万平方米，达60万套（间），租赁住房套数占全部住房套数的比例提升至15%以上。据悉，此次规划范围为青岛市全域（市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸新区、即墨区、胶州市、平度市、莱西市）城镇开发边界范围内的城镇住房。

全市新增城镇住房70万套

据悉，“十四五”时期，青岛市城镇住房发展，将从以购为主转向租购并举，从以满足数量需求为主转向量质并重，从以增量扩张为主转向增存并进。《规划》提出，未来五年，青岛市城镇住房发展要努力实现以下主要目标。城镇住房发展水平稳步提高，住房需求、布局、品质、投资、分配结构更加优化，实现更高水平的供需平衡；房地产市场保持长期平稳健康发展，新市民、引进人才住房需求充分保障，住房发展模式不断转型，实现全生命周期管理，住有所居、住有宜居、职住平衡水平明显提高，住房发展与城市发展、国民经济发展更加协调。“十四五”时期，全市新增城镇住房70万套左右，到2025年末城镇人均住房建筑面积达到36.2平方米。

此外，还要稳地价、稳房价、稳预期，完善由租赁型和产权型商品住房组成的市场化住房供给体系；推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖，建立健全由租赁型和产权型公共住房组成的住房保障体系；以新市民和引进人才需求为主要出发点，优化住房租购结构。租赁住房套数占全部住房套数的比例提升至15%以上；提升住宅和住宅小区设施配置标准，提升养老扶幼能力，促进物业服务管理提质扩面。推进城镇老旧小区改造。

构建“三大片区”住房发展格局

从目前全市住房去化周期情况来看，大部分区（市）新增住房以新建为主，部分区（市）住房库存较多，须在优先消化存量的前提下合理安排新建住房。《规划》中提到，要构建“优化提升区、重点拓展区、远郊发展区”的住房发展总体格局。各分区以差异化的城市建设、功能提升、产业发展为引导，完善住房供给。

其中，优化提升区包括市南区、市北区、李沧区、崂山区。该区域是青岛市行政、文化、金融、科教、商贸、商务、旅游度假为主体的综合功能区，也是青岛市历史文化风貌、滨海特色风貌集中区和城市功能疏解区。未来新增住房需求旺盛，而城市空间可拓展潜力较小。具体来看，优化提升区———市南区、市北区、李沧区、崂山区。该区域城市空间可拓展范围小、新建住房潜力有限，而每年新就业人口规模占比高，新增住房需求旺盛。规划市南区新增住房约1万套，市北区新增住房约4.4万套，李沧区新增约5.4万套，崂山区新增住房约2.9万套。市南区和崂山区土地情况紧张，应积极结合城市更新，挖潜闲置用地，适度新建住房。市北区目前去化周期较长，需优先消化存量。

重点拓展区包括西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市。该区域是青岛市城镇发展空间拓展重点区，是青岛市着力建设的科技型、生态型、人文型的新城区，也是实施国家海洋强国战略、产业升级和承接功能疏解的核心区域。重点拓展区作为青岛市未来新增住房供应的主要区域，除满足本地居民的首次购房和改善性需求外，还需满足优化提升区外溢的购房需求。规划西海岸新区新增住房约19.2万套，新增供给超过全市的1/4，是新增住房的主要区域，城阳区新增住房约12.1万套，即墨区和胶州市新增住房约9.4万套和8.4万套。胶州区目前住房库存相对较高，需考虑优先消耗库存；即墨区、西海岸新区目前去化周期相对合理，但由于近年来供地和新建住房规模持续偏大，潜在库存较高，需结合库存变化谨慎新增住房用地供给。

此外，平度市、莱西市作为远郊发展区，是青岛市推进新型城镇化、提升生态环境保护水平、城乡统筹发展的重要区域，也是重要的先进制造业基地。未来两市要加快城镇化进程，稳定土地和商品住房供应规模，防止住房市场过大波动。规划平度市、莱西市新增住房约4.6万套和2.6万套。当前莱西市和平度市住房去化周期较长，住房库存相对较高，其新增住房要优先消化库存。

引导绿色智慧建设新模式

《规划》提出，推进城镇既有居住建筑节能改造。以城镇老旧小区为重 点,结合供热体制改革、热源改造、市容环境整治、海绵城市建设等，完成城镇既有居住建筑节能改造1500万平方米 以上，不断改善群众居住条件。 同时，优化提升社区服务和治理，落实完整居住社区设施配套要求。根据 《完整居住社区 建设标准 (试行)》，合理确定居住社区规模和社区治理单 元，原则上单个住区或小区以0.5-1.2万人口规模为宜。 新建居住区应落实15分钟生活圈要求和 《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》相关要求，确保各类社区办 公、服务设施和公共活动空间与住宅同步规划、建设、验收 和交付。既有住区应结合城市更新，因地制宜补齐建设短 板，采取渐进式更新。

同时，引导企业在住房开发建设与管理 运营全周期推行绿色发展模式。严格执行 《绿色建筑评价标 准》 (GB/T50378-2019)，新建居住建筑100%达到绿色建筑要求，全面提升绿色居住建筑星级水平。新建居住建筑全面执行现行国家建筑节能标准，适时推进实施更高节能标准。积极发展装配式居住建筑，推广可再生能源和绿色建材在住房建设领域的应用，逐步提高应用比例。

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现代化住宅管理已不同以往，《规划》提出，要实现住房全生命周期管理。建设住房全生命周期信息系统，实现住房从勘察、设计、施工、验收、交付、交易、 使用、维修直至拆除的全生命周期数字化管理。增强对全市住房的全生命周期精细化管理。依托城市云脑二、三维 GIS 平台，搭建住房管理 “一张图” ，实现全市住房数据的空间化、可视化管理。并通过住房数据融合共享系统，开发数据接口向外共享住房本身属性、用途属性、安全属性、政策属 性及市场主体等成果数据，满足住房交易、使用、维修、安全隐患排查、不动产登记、城市更新评估、治安管理、应急 安全、税务管理等数据需求。加强数据交互共享，以住房为空间载体，进一步承载各类属性数据,通过数据关联综合， 挖掘数据价值潜力，逐步建立地、楼、房、人、事、物多维 度,广领域的数据模型，为 CIM 基础平台建设、智慧城市建设提供数据底座和应用场景，全面提升城市治理能力。（转载请注明见道网www.seetao.com）见道网战略栏目编辑/许生鹏