2020年4月，中国提出了“双循环”的概念。“双循环”就是要解决中国巨大的生产能力和不足的消费能力之间的矛盾，即让中国巨大的生产能力贡献给每个人，而不是依靠它。出口产品和出口服务可以促进经济和社会增长。2020年5月，在《政府工作报告》中，提出建设“两新一重”作为双循环的主要支撑。“两新一重”的两个新方面是“新型基础设施”和“新型城镇化”。“新基础设施”和“新型城镇化”都可以产生大量的资金，但前提是必须是良性债务，也就是说，现在可以是贷款，但这个贷款将来可以偿还。这样的项目是对双循环的最好支持。之前的高铁建设就是基于这个想法。温家宝总理通过高铁和其他基础设施建设项目消化了4万亿元人民币，并产生良性债务，这也产生了中国的信贷，促进了经济发展。

事实上，除了高铁，我们的城市轨道交通作为新基础设施的主体，正在以惊人的速度发展。截至2021年6月，全国共有49个城市开通铁路运营，城市铁路总里程8448.67公里。当然，这些轨道也产生了大量债务。这些债务是良性债务吗?未来能否作为发行货币的信用基础?也许仅仅看赛道本身是不够的。当然，我们国家轨道的建设质量是优秀的，标准也是高的。它不会成为一个豆腐项目，这是一种良性资产。但从轨道运营的现状来看，并不是每条轨道都是这样的“好债”。

2020年，中国规划院发布了一份通勤报告。从这份报告中可以看出，中国铁路覆盖的通勤人口比例其实并不理想。这一数据是指沿轨道分布有住宅和工作，即使理论上可以产生通勤客流，但实际上是否存在轨道出行并不确定。实际份额的轨道可能会打折20%。所以我们的很多固定资产都存放在那里，只有20%的通勤问题得到了解决。在经营中，我们每天都在赔钱。它能成为一项好的资产吗?这需要一个问号。

以经营的思路推进新基建

对于轨道交通来说，只有TOD才是商业理念。那么为什么我们不能实现TOD呢?因为我们政府的规划建设部门和交通部门是两个部门。对于铁路公司来说，其任务是确保安全和施工里程，控制投资。不管是什么操作，只要快速完成即可。结束后，这个城市有四个出入口与我们的车站相连。铁路公司不会考虑运营。特别是无论是建设还是运营，铁路公司都不能介入场地周边城市功能的运营。这是不可持续的，是由畸形的利益驱动的。轨道建设形成了一个纯粹以工程为导向的利益链。如果轨道停止施工，很多轨道公司的人就会退休，工程设计单位就会失业。因此，这些相关的利益集团必须继续存在。呼吁铁路建设，而不是思考如何运营轨道周围的城市?这样的制度和机制使得TOD在中国的实施非常困难。

铁路公司的业务不仅仅是铁路的建设和运营，还延伸到城市的建设和运营。这两个方面必须联系在一起。这样，这个综合建设运营实体就会希望每个住在这个开发项目的人都能买到地铁票，所以就会想让轨道环境非常好;同时，我想在赛道周围放一个最吸引人的环境，每个把赛道租出去的人都想在这个地方买房子，因为房子也是我开发的。当然，成都的模式还处于制度探索的过程中。一方面，他们发布了一系列的文献，探索更加激进;另一方面，铁路与城市一体化经营的主体可能相对单一，主要表现在投融资方面，与区政府的合作等方面仍面临挑战。

在天津研究中，我们首先明确了轨道建设和运营的所有成本，并计算出了轨道的损失。通过调研，项目组实际认为天津铁路周边地区仍有土地增值和房产增值的潜力。所以我们要建立一个公式。我们希望轨道的建设成本和运营成本的投资应该在轨道周围的一定范围内，比如500米到1公里，这样就可以利用房地产开发和房地产运营的收益。得到反馈。在这里，我们不只是通过卖房子来反馈。港铁的大部分收入来自其后物业的经营及楼宇的租金收入。在收入方面，我们需要考虑购买房屋的收入，自给自足的收入，地铁票价和广告费的收入。这四项收入可以在20年或30年的周期内平衡轨道的建设和运营成本。

如果这种方法效果良好，未来发改委轨道项目的审批可能会更加细化:未来轨道建设时，不要只向发改委汇报投资情况和城市税收情况。你还需要告诉我赛道周围的面积。TOD开发的容积率是多少，账户是否可以平衡，你的系统和机制是否可以平滑，你可以先得到批准才能通过。在制度机制上，首先沿着轨道的TOD必须是一个盈利的项目，然后考虑铁路公司或其他经营实体与地区的关系。如果铁路公司接手了铁路建设、运营、周边物业建设运营的职责，并接管了TOD的收入，可能会引起与区政府之间更大的冲突。我们认为,如果这是一个很好的项目,整个开发的线,你可以成为一个大规模的强劲发展在某个网站,或者你可以有几个网站共享建设和运营成本的同时,无论如何,这个项目只需要一个好的项目,应该是铁路公司和区政府获利。把它们都放到一个平台公司，平台公司就会成立一个项目公司。区政府可以用它的土地购买股票。

以政策创新推进新型城市化

在未来，我们必须以商业的心态推动新的基础设施建设。要实现商业思维，可能需要更激进的制度创新。和国务院相比，我觉得我们的规划者比较保守。今年7月2日,国务院发布了一份文档(“意见加速保险的发展租赁住房”),这表示,集体经营土地可以用于建设保证租赁房屋,只要房子的租金低于在同一地区,它被认为是一个租赁住房。这是为年轻人和新公民提供住房。这是一个完全可以纳入市场的房子。它不支付土地价格，也不改变土地的性质。事实上，它完全打破了以往商业用地的管理方式。但是，大部分商业用地是通过招标、拍卖、挂牌等方式取得的，土地性质的调整并不灵活。

受到这份文件的启发，如南方地区的城中村改造，或深圳所谓的“城市更新”，通常的做法是拆除容积率为2的房屋，建造容积率为6的高密度区域。如果太多，就必须增加各种公共服务设施。这必须确保村民回迁，开发商受益。容积率至少为3倍。事实上，结果是城市的质量越来越差，城市的公共环境标准越来越低。超高层建筑不是未来城市发展的方向。因此，深圳未来将进行“全面改造”，如万科的项目(水围村改造)。这个项目不能被复制，因为它的输入和输出非常不合适。

事实上，南方的许多城中村与欧洲的老城市有着相似的肌理。有什么区别?它只是一张纸，只是没有一本大书。我在想我是否可以利用城市更新，通过一个自我更新的过程，直接把书寄给他。当然，不是直接的。市政设施的所有缺陷都被弥补了。它的一部分被拆除，变成了公共设施和公共空间。然后两三个小的高层建筑一起建造。当地村庄集体成立了一个项目公司来筹集资金。当我完成后，我会直接增加它。如果你不这样做，你仍然拥有一小部分产权。你只要改变资本，资本或货币就会被创造出来。我们为什么要建这么多房子?我们的城市化已经到了这个阶段。如果建造更多的房屋，泡沫的风险不会更大吗?（转载请注明见道网www.seetao.com）见道网战略栏目编辑/许生鹏